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事業計画作成のための土地価格に関する調査

テーマ：事業地区内宅地の将来時期別地価水準等調査　／依頼者：民間

＜調査概要＞

大規模工場地跡地を中心とした土地区画整理事業の事業計画の検討のため、次の調査を実施した。

• 事業進捗時期別(組合設立認可時、第1回仮換地時等)の地価水準を、熟成度モデル等に基づき査定
• 換地の区画割りパターンの各画地の格差率の査定
• 用途地域等の設定パターンに伴う格差率の査定

等

テーマ：将来の保留地処分価格の検討等調査　／依頼者：公的機関

＜調査概要＞

事業計画の見直しに応じた将来の保留地処分価格の設定検討のため、次の調査を実施。

• 中期地価変動モデル(商業地・住宅地)の構築
• エリア別地価変動のタイムラグ分析
• シナリオに基づく土地利用別地価水準の推定

等

事業性及び保留地関連調査

テーマ：保留地処分検討調査　／公益法人

＜調査概要＞

駅周辺保留地の活用に向け、保留地の諸問題を明確化し、今後の保留地の取扱を検討するため、次の調査を行った。

• 保留地の貸付に係る法令関連調査
• 進出意向等アンケート調査
• 不動産証券化・定期借地権活用の検討
• 保留地の暫定利用
• 保留地販売促進方策メニューの検討

等

テーマ：保留地販売計画策定業務　／依頼者：地方自治体(市)

＜調査概要＞

保留地の限られた期間内での処分に向けた総合的な販売計画の策定も目的とし、次の調査を実施。

• 不動産市場動向調査
• 用途別需要調査と事業性の検討
• 保留地の特性に応じた類型化と販売方針等の検討
• 保留地類型毎の販売戦略・販売促進方法党の提案

特殊な土地の区画整理評価の考え方等関連調査

テーマ：汚染地の区画整理評価支援業務　／依頼者：地方自治体(県)・公的機関

＜調査概要＞

廃棄物埋設地(基準値を超える汚染土壌を含む。)を含む土地区画整理事業において、廃棄物埋設地所有者への応分の負担を求めるため、廃棄物埋設地の区画整理評価に係る支援業務を次のように行った。

• 埋設地の概要整理
• 事業における埋設地の取扱に伴う考え方に基づく前提条件の設定
• 埋設物の質・量に応じた類型化
• 減価率査定の考え方の検討のもと、査定上の物理的対策の検討
• 修正係数に反映する心理的減価率等を含む減価率を査定

テーマ：優先処分保留地(付保留地)の価値率についての検討業務／依頼者：公益法人

＜調査概要＞

散在している宅地の利用効率の劣る付保留地に関し、付保留地の性格に応じた区画整理評価の支援業務を次のように行った。

• 付保留地の概要整理
• 付保留地の特性に応じた類型化と価値の考え方の検討
• 修正係数に反映する各類型に応じた価値率の査定

市街地促進・誘導方策及び土地活用に関する支援

テーマ：市街地形成誘導調査検討業務　／依頼者：公益法人

＜調査概要＞

土地区画整理事業区域内の拠点街区の事業誘導推進に向け、次のことを行った。

• 土地利用のあり方等の検討
• 共同事業の枠組み
• 民間事業者参加による事業化の可能性の検討
• 地権者勉強会の支援
• 企業の進出意向に関するアンケート調査等による宅地需要の把握と売却、賃貸の可能性の検討党を実施

テーマ：保留地等を活用した核づくり支援業務　／依頼者：土地区画整理組合

＜調査概要＞

多くのスーパーブロックが保留地で占められる事業での核づくりのため、次の調査を行った。

• 不動産市場調査
• 進出意向等のアンケート調査
• 保留地と換地の一括譲渡等も含む保留地処分方策の検討・提案
• 保留地の特性区分・処分額・処分方法・スケジュール等の検討、特定街区機能・処分方法の提案
• 事業性を勘案した土地利用制限緩和も含めたガイドラインの検討
• 応募要項の検討・作成と事業者選定審査支援

等

共同事業推進関連調査

テーマ：商業核づくり共同事業推進支援業務　／依頼者：地方公共団体(市)

＜調査概要＞

土地区画整理事業における申出換地と市有地の共同土地利用街区の形成による商業核誘導の推進支援として、次の調査を行った。

• 地権者勉強会支援
• 地権者の合意形成支援
• 事業スキームの検討
• 事業進出者意向調査支援
• 事業提案競技に係る各種事務局支援
• 基本協定書案の作成支援

等

テーマ：共同ビル事業推進支援業務　／依頼者：公的機関

＜調査概要＞

駅前地区の申出換地により共同化義務街区を設定し、地権者が共同ビルを建設・経営する賃貸事業の推進支援として、次の調査を行った。

• 地権者勉強会の支援
• 事業化に向けた合意形成支援
• 地権者組織のあり方及び規約等の検討
• 事業スキームの検討
• 進出企業選定のための募集要綱作成及び審査等、総合的支援を行った。