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市街地再開発事業支援

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市街地再開発事業は、既存の不動産を、より高い社会的かつ経済的資産として効率よく活用していくことを目的とするものですが、関係権利者の誰もが事業の意義を認めながらも、計画策定、計画実行の各局面において解決すべき問題が山積みし、事業実現を難しくしているのが実情です。

最近の主な傾向としては、不動産と金融の融合によるＳＰＣやＪリートによる床取得、低容積型の「身の丈」再開発、権利者法人による保留床取得と長期的運用方式の導入など、業費回収手段の多様化・複雑化があげられます。

これらの事業成功の最大のポイントとして、権利変換計画の策定に際して、市街地再開発事業の独立採算要件と等価交換要件が成立するため、収益性を反映した時価と原価の整合性がより高い精度で求められるようになってきました。

これらの要請に応え、日本不動産研究所のコンサルティング部門は、社団法人再開発コーディネーター協会法人正会員として、特に専門性の高い職員(※)を中核として、不動産鑑定評価や不動産市場分析等で培った実績・ノウハウを活用した「評価の確かな目」と「都市空間創造の高度な専門性」をもとに事業推進を強力にサポートしていきます。

(※)社団法人再開発コーディネーター協会個人正会員１４名
　　同協会認定の再開発プランナー４８名（個人正会員を含む）
　　社団法人日本補償コンサルタント協会補償業務管理士２５名（６部門合計）

主な業務

事業推進の支援

事業フレームの検討支援

  • 従前・従後の概略評価
  • 補償費の概略算定
  • 従後資産の所有形態の検討支援
  • 事業成立性の検討支援
  • など

権利変換計画の検討支援

  • 事業段階別従前・従後の評価
  • 市街地再開発事業に関する補償コンサルティング業務
  • 土地調書・建物調書の作成
  • 事業計画・資金計画の検討支援
  • 権利変換基準の検討支援
  • 保留床処分又は賃貸計画の検討支援
  • 事業段階別権利変換モデルの検討支援
  • 共有床をめぐる課題の検討支援
  • 借家人の権利の移行と標準家賃の検討支援
  • など

従前資産の評価

土地

  • 標準画地評価／個別全画地評価
  • 宅地評価基準の検討、作成
  • など

借地権・底地

  • 標準借地権割合に関する調査／個別評価
  • など

借家権

  • 標準借家権割合に関する調査／個別評価
  • など

建物

  • 建物評価
  • 建物評価基準の検討、作成
  • など

その他権利の評価

  • 地役権、区分地上権
  • など

従後資産の評価

事業費原価に基づく床価格の把握・検討

  • 事業費原価の把握・検討／事業費の土地費・建物費への配分
  • 階層別・用途別・位置別効用比、地価配分比の査定

時価に基づく床価格の検討・評価

  • 階層別・用途別・位置別効用比の査定
  • 従後床価額（時価）の評価
  • 従後床の標準家賃の評価
  • 従後の敷地利用権（地上権等）の評価／従後敷地の地代の評価
  • など

その他権利の検討・評価

  • 余剰容積利用権
  • など

権利変換計画の策定支援

事業計画・資金計画の策定支援

  • 定期借地権の活用の検討支援
  • など

権利変換基準の策定支援

  • 増床基準／過小床基準／保留床処分基準の検討支援
  • など

権利変換計画の策定支援

  • 権利変換計画の成立性の検討支援
  • など

管理・運営

基本調査

  • 管理・運営方法、方式の検討
  • 管理主体の組織形態の検討
  • など

規約等

  • 管理規約その他細則等の検討、作成
  • 管理費及び修繕積み立て金に関する検討／配分基準の検討
  • など
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